Konutlarda Fiyat Artışının Nedenleri

Gayrimenkul sektöründe, son yılların en çok konuşulan konularından bir tanesi, konut fiyatlarında yaşanan artış ve "konut fiyatlarında balon var mı?" tartışmaları oldu. 20 Ekim 2016 tarihinde sizlerle paylaştığım bir yazımda, henüz konut fiyatlarında bir balonun oluşmadığını, bilimsel veri ve tanımlar ile bu konudaki uzmanların görüşlerini referans alarak aktarmaya çalışmıştım.

Her ne kadar, konut fiyatlarında bir 'balon etkisi' henüz görülmese de, son 5 yıllık süre içerisinde konut fiyatlarının giderek arttığı bir gerçektir. Bu gün bu yazımda, çok uzun zamandır üzerinde yazılıp çizilen ve konut fiyatlarının artmasında etkisi bulunan gerçek nedenleri bir araya toparlayarak sizlerle paylaşmaya ve bu konudaki soru işaretlerini gidermeye çalışacağım.

Önce başlıklar altında toparlayarak ve sonrasında kısa kısa açıklamalar ile izah etmeye çalışacağım:

Konut fiyatlarının artış göstermesinde etkili olan tüm nedenleri 3 ana başlık altında toplayabiliriz:

1. Talep artışı

2. Gayrimenkule yönelik yasal düzenlemeler

3. Maliyet ile ilgili değişimler

Talep Artışı:

Konut fiyatlarının artmasında en büyük pay, talebin artması dersek hiç de yanlış söylemiş olmayız. Cusman & Wakefield Türkiye'nin hazırladığı 2016 yılında hazırlanan bir raporda, son 5 yıllık dönemde Türkiye'de kişi başına gelirin %67 oranında artış gösterdiği (Kaynak: Tuik) belirtilmektedir. Türk toplumu gibi gayrimenkulü seven bir toplumda meydana gelen gelir artışlarının gayrimenkul talebine yönelmesi ise son derece doğal ve kaçınılmaz gözükmektedir. Kısacası gelir artışı talebi arttıran önemli bir unsurdur.

Talebi arttıran bir diğer önemli husus ise, özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde arsa arzındaki azalmadır. İstanbul şehrinin yayılma ve büyüme hızı ile aynı hızda arsa arzının gerçekleşmemesi bu duruma neden olmaktadır. Bu nedenle inşaat maliyetindeki en büyük kalem olan arsa maliyeti yükselmekte ve bu da gayrimenkul fiyatlarına yansımaktadır.

Talebi artı yönlü etkileyen bir üçüncü husus ise, kentsel dönüşüm mekanizmasıdır. Bu mekanizma, her ne kadar Türkiye'de henüz hukuki, mali ve sosyal alt yapısı tam olarak kurgulanamamış olsa da, arsa arzında yaşanan daralmanın bir sonucu olarak kent merkezlerindeki eski binaların yenilenmesi talebini arttırmış, bu da başta ikinci el konut fiyatları olmak üzere, İstanbul genelinde konut fiyatlarına artış olarak karşılık bulmuştur. Yine aynı raporu inceledğimizde, son 5 yıllık dönemde 2. el konut fiyatlarında %100 artış gözlenirken, yeni konutların fiyatlarındaki artış %58 seviyesindedir. Bu veri, kentsel dönüşümün yarattığı ranta olan talebin gayrimenkul fiyatlarına (birinci ve ikinci elde ayrı ayrı) etki ettiğini göstermektedir.

Talebi etkileyen en son husus ise, hiç şüphesiz yabancıya yapılan satışlardır. Mütekabiliyet yasasından sonra giderek artan oranda yabancıya satış yapılmaya başlanmıştır. Her ne kadar son iki yıllık sürede, Türkiye'nin jeopolitiği, iç meseleleri ve ekonomik süreçleri nedeni ile yavaşlamış olsa da kümülatif olarak artmaya devam etmektedir.

Gayrimenkule Yönelik Yasal Düzenlemeler:

Talep artışı ve bu artışı etkileyen nedenlerin dışında, konut fiyatlarını etkileyen bir diğer önemli husus ise, sektördeki yasal düzenlemelerdir. Özellikle, 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası ile sonraki yıllarda yasalaşan mütekabiliyet yasası fiyat artışlarına etki eden yasal düzenlemelerin başında sayılabilir. Yine en son dönemde yaşanan KDV düzenlemeleri de talebi arttıracak yönde gerçekleşmiştir.

Maliyet İle İlgili Değişimler:

Maliyet artışları, konut fiyatlarına etki eden önemli bir unsurdur. Her ne kadar maliyetlerdeki bir azalma talebe olumlu etki etse de, üretici yönünden satış fiyatlarına artış olarak yasıtılmaktadır. Son 5 yıllık süre, talep artışları ve maliyetlerin birlikte arttığını göstermektedir. İnşaat maliyetlerini etkileyen en önemli kalemler; arsa maliyeti, emtia ve malzeme maliyetleri, vergisel yükümlülükler ve döviz kurlarında yaşanan değişimlerdir. Tüm bunlar bir arada değerlendirildiğinde, maliyetlerin de konut fiyatlarına artış olarak yansıtıldığı değerlendirilmektedir.

Türkiye'de konut fiyatları artmaya devam edecek !

Sonuç olarak; Türkiye ekonomisi, önümüzdeki dönemde de, tüm olumsuzluklara ve aksi çabalara rağmen, güçlü ekonomisi, bankacılık sistemi ve barındırdığı ekonomik fırsatlarla, yerli ve yabancı yatırımcı için cazibe yaratmaya devam edecek gibi görünmektedir. Bu cazibede hiç şüphesiz, başta İstanbul olmak üzere yapılan yatırımların payı çok büyük olacaktır. Bu yatırımlar, İstanbul gibi büyük şehirleri, çoktan büyük dünya şehirleri ligine yükseltmiş durumdadır. İstanbul gibi büyük şehirlerimizin dünya klasmanındaki yerini almasının, uzun vadede gayrimenkule olan talebi olumlu yönde etkileyeceğini ve Türkiye gelişimini sürdürdükçe, diğer dünya şehirlerinin düzeyine kadar artış göstereceğini söylemek, her halde yanlış bir öngörü olmaz...

Saygılarımla,